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どっちに転んでも安全な不動産投資

みなさんこんにちは。

前回は「45年フルローン」による、不動産投資の
危うさについてお話ししました。

先週の繰り返しになりますが「45年フルローン」は、
日本の財政破綻に賭けるギャンブルに似ています。

仮にわが国財政が破綻すれば「ハイパーインフレ+新円切り替え」
となるでしょう、この場合、私たちが持っている現金や預金は
紙くずになりますが、一方で私たちの借金もチャラです。

ですから仮に皆さんが財政破綻に賭けるなら、
借金はできるかぎり膨らませたほうが有利というわけです。

一方で逆の目が出ればどうでしょう。

すなわち政府の成長戦略が機能し始め、
GDPに占める国の借金の比率が、どこかで均衡するイメージです。

借金の絶対額を減らすことは難しくても、
GDPの伸び率以下に借金の増加を抑え込めば、
理論上破綻は免れます。

現在70歳から72歳の「団塊世代」が高齢化しますので、
むこう15年ほどは医療費や介護費は増えるでしょうが、
それ以降は徐々に逆回転が始まります。

なんとか頑張ってそのあたりを乗り越えれば、
日本の財政はソフトランディングできる可能性も十分あるでしょう。

その可能性はどの程度あるのか、
逆に言えば財政破綻の可能性がどの程度あるのか・・・

この点については人それぞれの考えがあっていいと思いますが、
どちらかにすべてを賭けてしまうことだけは、
避けたほうがよいのではないでしょうか。

不動産というものは便利な投資対象で、
使い方によっては、「どっちに転んでもOK」という
状況を作ることができます。

例えば成長戦略が機能しなかったり、
野放図な財政を放置したりして、
本当に日本が財政破綻してしまえばどうでしょう。

一時的には経済が混乱し、
保有する不動産に賃借人がつかない可能性もありますが、
問題はそのあとです。

すべてリセットされたあと日本経済はいずれ立ち直り、
それに伴って、不動産相場もしかるべき水準に戻る可能性が
高いと思います。

その場合私たちは不動産という形で、破綻前の自分から
破綻後の自分に対し無事資産を渡してあげることができるのです。

逆に日本経済がこの危険な15年を持ちこたえ、
ソフトランディングに成功したとすればどうでしょう。

今はインフレ率1%を切っていますが、
経済の正常化に伴って、例えば1.5%、場合によっては日銀が
目指す2.0%あたりまで物価は上がる可能性があるでしょう。

その場合には家賃もインフレ率にスライドして、
同程度上がっていると考えられますし、
手持ち不動産の価格も同様に上がっていると考えることができるのです。

つまり不動産は、わが国財政が破綻しようが、
ソフトランディングしようが、私たちを守って
くれるといえるでしょう。

これが「どっちに転んでもOK」の理由です。

唯一の心配は、金利の正常化(つまり金利の上昇)によって、
利払いが増えることですが、借入金を一定の範囲に抑えておけば、
何も恐れることはありません。

逆に例えば「45年フルローン」のように、
レバレッジをかけすぎると、利払いの上昇によって、
収支のバランスが破綻してしまう可能性があります。

その時になって不動産を売ろうとしても、
借入金の元本はさほど減っていない可能性が高く、
その場合はローンだけが残ることになるでしょう。

そもそも「45年フルローン」を使い、
このようにイチかバチかの勝負にでなくてはならないほど、
皆さんは追い込まれているのでしょうか・・・

売り手の巧みなセールストークに乗せられてはなりません。

 

では今回はこのへんで。

(2019年5月28日)




 




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