■ワンルーム・・築浅か築深か
みなさんこんにちは。
今回は久しぶりに不動産のお話しを致しましょう。
不動産を金融商品としてみた場合、他では見られないいくつかの
特徴をみつけることができます。
例えばレバレッジの自由度です。
皆さんが株や債券などを購入する場合、銀行は資金を
貸してくれませんが、投資対象が不動産になりますと
僅かの頭金で物件を取得することができます。
これは銀行が不動産に対し、一定の担保価値を認めている
からでもありますし、また物件から得られる賃貸料収入の
安定性を、彼らが認識しているからでもあるでしょう。
金融商品としての不動産の特徴の二つ目は、現物資産である
という点で、これは圧倒的に際立った特徴といえます。
2008年以来世界中に供給され続けるマネーに対し、
現物資産の絶対量はさほど変化しておりません、現物資産に
対するマネーの増殖は、否応なく現物資産の相対的な価値を
高めつつあるといえるでしょう。
特に我が国の場合、財政事情の悪化からいわゆる『紙の資産』
の減価が懸念されますが、万一大きな混乱がこの国に訪れようとも、
究極の現物資産である不動産は、その修羅場をくぐりぬける
ことができると私は思っています。
もうひとつ金融商品としての不動産の特徴を挙げるなら、
それは『投資家の考え方次第で、さまざまな活用法がある』という
点ではないでしょうか。
先ほど二点と違い、この点はまだ一般に認識されていませんが、
私はこれは不動産投資の大きな特徴の一つだと考えております。
例えば50歳の男性が不動産を購入しようとする場合、
築25年のワンルーム・マンションは適しているといえるでしょうか。
確かに築25年程度の『築深物件』ですと、ネット（注）で年8〜10%程度
の比較的高いリターンが期待できますが、一般にワンルーム・マンションの
稼働年数は50年程度といわれていますので、25年後即ちこの男性が
75歳時点で、この物件は寿命を終える可能性があるわけです。
注）投資家の最終的な手取りベースのこと
もちろんワンルーム・マンションとて土地の保有がありますので、
その時点で物件の価値がゼロになるわけではありませんが、75歳時点で
賃貸料収入が突然途絶えるのは決して好ましいことではないでしょう。
つまりこの男性の場合、このような『築深物件』（注）より、むしろ
せいぜい築10年程度までの『築浅物件』が好ましいといえるわけ
です、ただ人間年齢を重ねますと、どうしてもフットワークが
重くなります、そのような場合自らの足で賃借人を見つけることは、
難しいでしょう。
注）『築浅物件』は物件価格は1200万円〜1800万円程度、
利回りはネットで5%〜7%程度が平均的な姿です。
『築深物件』の場合、物件価格は600万円〜1000万円程度、
利回りはネットで8%〜10%程度とお考えください。
従ってこのような『築浅物件』を、一生付き合える年金の原資として
保有される場合、購入当初から信頼のおける賃貸管理業者と
付き合っておくことが求められるわけです。
一方で例えば32歳の若い男性が不動産を購入する場合はどうでしょうか。
この方の場合は私は逆に『築浅物件』より、収益率がより高い
『築深物件』のほうが好ましいと思います。
もちろん購入して放っておけば、当然『築深』ですから、いずれ物件としての寿命を
迎えることになります、例えば32歳のこの男性が築25年 の物件を購入した場合、
60歳前後で物件は寿命を迎えることになるでしょう
一方で仮にこの物件の収益率が年利8%だとすれば、13年目で
既に初期投資額を回収することができるわけですね。
回収を終えた後、例えばその物件が500万円で売れれば、その500万円は
まるまるこの男性の利益になりますし、例えばあと5年間保有し、
その時点で売却してもよいでしょう、その場合5年間の賃貸料収入と
売却価額の合計が、この男性の利益ということになるわけです。
このようにご自分で物件ごとの出口をあらかじめイメージし、
保有不動産の入れ替えを計画的に行うのも一つの考え方でしょう。
御若い時はフットワークは軽く、手持ちの不動産ポートフォリオの入れ替えも、
さほど苦にならないのではないでしょうか。
その結果例えばこの男性が60歳のリタイア時、「5000万円/平均築年数25年」の
不動産ポートフォリオを完成されたとすればどうでしょう・・・
おそらくこの男性は一生お金の心配をせず、セカンドライフをエンジョイできる
のではないでしょうか。
以上みて参りましたように、不動産投資には他の金融商品にみられないさまざまな
特徴があります。
皆さんお一人お一人のライフプランにあわせ、ミドルリスク・ミドルリターンの
金融商品として、ポートフォリオに御組み入れになるとよろしのではないでしょうか。
では、今回はこのへんで。
(2010年10月5日）
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