実物資産投資・資産運用・不動産投資の銀座なみきFP事務所

●不動産投資に関する弊社の考え方

弊社では株、債券、コモディティやヘッジファンドと同様、不動産は私たち日本人にとって大変有意義な金融商品と位置付けております。特に為替リスクがなく、定期的なインカムゲインが得られるミドル・リスクの金融商品であるという点で、不動産は他の金融商品にない優位性をもっているといえるでしょう。

一方で私たちが不動産のポートフォリオ組み入れを検討した場合、さまざまな問題に直面することになります、その最大のものは総合的なコンサルを受ける“場”がなかったという点ではないでしょうか。

新築ワンルームを専門に販売する業者、
築浅ワンルームを賃貸管理付きで販売する業者、
フルローンでの収益一棟マンションの購入を勧める業者・・・

数多くの業者が入り乱れ、声高にそれぞれの長所をアピール致しますが、果たして彼らは運用目的、ライフプラン、既存のポーオフォリオなど、いわば皆さま個別のテーマについて真剣に考えているといえるでしょうか。

不動産業界が他の金融商品を販売する証券会社や銀行と違い、一種独特の雰囲気を持っていると感じるのは私の偏見でしょうか・・・

株や債券など他の金融商品と違い、単価が高く流動性が低いぶん、私たちは慎重に不動産の購入を進める必要がありますが、どうも私には販売する側が、購入者目線に乏しいように思えてなりません。このような状況で皆さまがいったいどのような物件を、そのような目的で、どの業者から取得すべきか・・・その判断はなかなか難しい作業ではないでしょうか。

弊社は不動産を株や債券など他の金融商品と同じ視点でとらえております。皆さまお一人お一人のライフプランや、将来のキャッシュフローなどに基づき、皆さまにとって最善の不動産ポートフォリオを提案させて頂くことができますし、またお客様のご希望があれば、（以下でご紹介する）それぞれの戦略ごとに、特化した購入ルートをご紹介することもできます、これらのルートはいずれも独自の物件購入ノウハウを持っており、流通市場に流れる前の段階で、大半の物件は投資家によって購入されることになります。このような購入ルートは、皆さまの不動産ポートフォリオ構築の期待に応えてくれるはずです。

●収益マンション投資の面白さと耐用年数

不動産の面白さは、投資家の考え方一つで同じ不動産でも様々な購入法、様々な活かし方ができる点にあるのではないでしょうか。

ワンルームマンションを例にとってご説明致しましょう。

例えば50歳代後半の方が、将来の年金への不安や物価上昇への懸念からワンルームマンションへの投資を検討された場合、どのような物件がふさわしいのでしょうか。築浅の物件でしょうか、それとも20年以上前のバブル期に建てられた物件でしょうか・・・またその物件はローンで購入するべきなのでしょうか、そとも全額自己資金で購入すべきなのでしょうか。あるいはその物件を生涯持ち続けるべきなのでしょうか、それともどこかで売却することを想定しておいた方がよいのでしょうか。このようにさまざまな選択肢があるわけです。

一般にマンションの耐用年数は60年程度といわれていますが、そもそもワンルームマンションが世に現れたのが1980年前後ですから、せいぜいまだ30年程度しか経過していないことになります。従って建築後60年が経過したワンルームマンションが、その時点でどうなっているか、ある意味誰にも解らないわけです。ただ例えば1980年に建築された、ごく初期のワンルームマンションが、30年たったいまでも稼働しており、賃借人がついている事実をみますと、少なくともワンルームマンションの法定耐用年数である47年程度は、キャッシュフローを生み続けると考えてよいのではないでしょうか。

「築浅ワンルーム物件、出口なし」戦略

では仮にワンルームマンションの稼働年数が50年とした場合、例えば上記50歳代後半の方（仮にAさん、59歳）は、どのような物件を購入すればよいのでしょうか。

一つの選択肢は例えば築10年以内の築浅物件を購入し、生涯持ち続けるという考え方です。 ワンルームマンションの稼働年数を50年とした場合、築10年の物件ですと購入後さらに40年にわたってキャッシュフローを生んでくれることになります。現在のAさんの年齢は59歳ですから一生付き合える資産と考えて差支えないでしょう。

ではこの築浅ワンルームマンション投資・・・Aさんの今後のライフイプランにとって、いったいどのような意味があるのでしょうか、それを知るためにはAさんの今後のお金の流れ（「キャッシュフロー」）を知る必要があります。

まず以下の表をご覧ください、これは定年退職を間近に控えたＡさんご家族の「キャッシュフロー表」です、このご家族の2010年末時点の資産は2300万円、来年にはＡさんは定年退職の予定で年金生活に入られる予定です。
（注）以下全ての試算では、税金による効果を考慮しておりませんのでご留意ください。

下記（表-1）および（グラフ-1）をご覧いただいてお解りのようにＡさん家庭は徐々に資産残高が減少し、いまから22年後の2032年には資産残高がマイナスになってしまうことになります、しかもこれはＡさんご夫婦が現在の見込みどおり毎年240万円の年金を受け取れるという前提でのシミュレ-ションです。

• 利回りがワンルーム物件に比べ低い点（一般にファミリータイプの物件は、物件価格に比べ、賃貸料収入が低く、利回りの点で少々物足りなさがあります）。
• 物件価格がワンルームに比べ比較的高額で、仮にローンを組むにしろ、ある程度まとまった資金が必要である点。
• ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションに比べ賃貸ニーズは低く、空室のリスクが高い点。

このような観点から一般に、ファミリータイプのマンションは投資の対象となりづらく、 主に購入者が自ら住むため、いわば『実需』の資産として流通市場が形成されてきたといえるでしょう。

ところがなかには分譲されたファミリータイプのマンションに、オーナー自らが住むこと なく、賃貸物件として利用される場合があります。その背景にはオーナーごと様々な理 由があるのでしょうが、その代表的なものは転勤による引っ越しでしょう。このような場合、オーナーはマンションを一時的に賃貸に出し、保有を続ける場合があるわけです。こうして『賃借人がついたファミリータイプの中古マンション』が生まれることになるわけです。

ところが一方で、オーナーがこのような『賃借人つきファミリータイプのマンション』を、中古マンションの流通市場で売却しようとすると、大変苦労することになります。

ワンルームマンションの場合、オーナーの購入目的はほぼ100%投資目的です、従って物件に『賃借人』がついていることは、むしろプラスに作用することになります。これに対しファミリータイプの物件はどういでしょうか・・・ファミリータイプのマンションの場合、冒頭申しあげた理由で、オーナーの購入目的は『投資目的』ではなく、大半は自ら住まうため、いわば居住用といういわば『実需目的』です。従って既に賃借人が居座っている物件は、まずその時点で購入対象から除外されることになるわけです。



つまり『賃借人つきファミリータイプのマンション』は、購入希望者が少なく、従って不人気物件ということになるわけです。一般的にこのような物件は、賃借人がついていない物件に比べ、20%から30%程度ディスカウントして売買されているといわれています。

これは投資の世界でいうところの、一種の『歪み（ゆがみ）』かもしれませんね。

このような物件を敢えて取得することにより、投資家は市場で決まる相場より低い価格で購入することができますし、賃借人が住んでいる限り、（ワンルーム物件ほどの高いリターンではありませんが）安定的な賃貸料収入を得ることもできます。一般的にファミリータイプ・マンションの平均的な賃借人回転年数は5年程度といわれていますので、平均2~3年後には賃借人は出てゆくことになるでしょう。ワンルーム物件の場合、この賃借人の退去は決してありがたいお話しではありませんが、ファミリータイプの場合は少々事情が異なります。なぜなら賃借人が退去した後は、いわば居住用物件として大勢の『実需目的』の購入者を相手に、物件の売却交渉をすることができるわけですから・・・そこには比較的短期のサヤ抜きのチャンスがあるわけです。

昨今中古のファミリータイプのマンションは、新築物件と比べた価格の安さや政策効果もあり注目を集めています。もちろん立地や物件の状態にもよりますが、比較的高い流動性を期待できるのではないでしょうか。もちろんワンルームマンションにも、長期的なインカムゲインを得られるという大きな意味合いがありますが、このような出口戦略を明確にした、短期の収益マンション投資も一考の価値があると思います。

なお、以下は価格3000万円の物件を、自己資金950万円で購入し、4年後に購入時の価格と同額（ただし仲介手数料控除後）で売却した場合のシミュレーションです。

□物件価格3000万円
□購入時諸費用　150万円
□賃料収入　月172,000円（管理費等　月15,000円を含む）
□表面利回り　6.6%
□実質手取り収入　月148,000円
□実質利回り　5.6%
□自己資金　950万円
□借入額　2200万円（期間30年、変動金利3.2%）
□毎年ローン返済額114万円
□保有期間中の実質手取り年額　63万円（実質手取り収入177万円−ローン返済114万円）−�@
□保有期間中のローン元本分の減少額　186万円−�A
□保有期間中の実質総合収入　�@×4年間+�A＝438万円

初期投下資金（自己資金950万円）に対し、4年間で438万円の収入（注）を得たことになりますので、この間の複利利回りは約9.9%となります。
（注）ただし税金やローンの諸費用は無視いたします。

●ローンの使い方について

収益マンションを購入される場合、どの程度ローンを活用するかは意見の分かれるところで、業者によってさまざまなアドバイスをしているようですね。

なかには一棟ものマンションをフルローンで購入することを勧める業者や、新築のワンルームマンションを、僅かの頭金で購入することを勧める業者もいるようですが、一般に投資用のマンションの場合、固定金利でローンを組むことは出来ませんので、金利の上昇は注意しておく必要があります。

現在我が国は歴史的な低金利状態にありますが、財政赤字の拡大懸念とともに、いわゆる“悪い金利上昇”のリスクも想定しておく必要があるのではないでしょうか。例えば数億円もする一棟マンションをフルローンで購入した状態で、万一このような“悪い金利上昇”に見舞われるとどういうことになるでしょうか・・・

最悪賃貸料収入を利払いが上回り、結果的に物件を売却しローンを返済せざるを得ない状況に追い込まれる可能性だってあるわけです。物件を売却した資金でローンを返済すればよいとお考えの方もいらっしゃるでしょうが、それは少々甘いかもしれません。そのような場合、他の不動産オーナーも同様に競って換金を急ぎ、相場の急落を招かないとも限りません。その結果物件の解約資金でローンを返済し、なおローンの残債がある状態に陥る可能性だってあるわけです。

このような悲惨な結末を迎えないため、本来なら極力現金で物件を購入するべきなのですが、一方でローンを活用することにより、目標達成までの時間を短縮することができます。

では物件価格の最大何割程度までだったらローンを活用してよいのでしょうか・・・

私は個々の物件レベルではなく、皆さまの資産全体に占める借入金の総額を重視するべきだと考えております。仮に皆さんが2000万円の収益マンションの購入に際し、1500万円のローンを組んだとしましょうか。もし皆さんが流動性の高い資産（国債やMMFなど）を別途2000万円保有されていらっしゃったとすればどうでしょうか。この場合万一急激に金利が上昇するようなことがあったとしても、お手持ちの国債やMMFを売却することにより、ローンを完済することができるわけですね。この場合頭金の比率は25%に過ぎず、一見リスクが高いように感じますが、ポートフォリオ全体でみますと、実はそれほど心配することもないといえるでしょう。一方でローンというレバレッジを活用することにより、皆さまの不動産投資の目標達成は、それだけ早期に達成できる可能性があるわけです。



このように物件ごとにローン比率をみるのではなく、皆さまのポートフォリオ全体を俯瞰し、さらに将来のキャッシュフローを予測したうえで、ローンの活用比率をお決めになる必要があるのではないでしょうか。

●弊社にできること

以上ご説明して参りましたように、不動産は皆さまの考え方一つでさまざまな活用方法があります。弊社では不動産を資産運用の重要なパーツと考えており、株や債券など他の金融商品との組み合わせのかなで、皆さまお一人お一人のライフプランや将来のキャッシュフローなどに基づき、最善の不動産ポートフォリオを提案させて頂きます。また上記のように皆さまの資産全体を俯瞰することにより、ローンの活用法や返済プランも提案させて頂くことができます。

またお客様のご希望があれば、それぞれの戦略を得意とする購入ルートをご紹介することもできます、これらのルートはいずれも独自の物件購入ノウハウを持っており、市場に流れる前の段階で、大半の物件は投資家によって購入されることになります。このような購入ルートは皆さまの不動産ポートフォリオ構築の期待に応えてくれるはずです。

なお弊社「収益マンション投資サポート」は、「資産運用設計」のなかに含まれておりますので、株や債券、コモディティ、ヘッジファンドなど他の資産と合わせて、総合的なバランスのなかで、収益マンションへの投資プランを提案させて頂くことができます。

●無料お試し相談の申し込みについて
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