■ワンルーム、本当の意味での収益率は
みなさんこんにちは。
相続税の増税の影響もあるのでしょうか、
僕の事務所でもワンルーム・マンション（以下「ワンルーム」）
購入に関して、アドバイスをお求めになる方が増えてきたように思います。
ワンルーム購入に関して、皆さんからよく受ける質問は
・ご検討中の物件への意見や評価
・物件評価の基準やポイント
・融資利用の可否
・融資を利用する場合固定金利ローンを使うか、それとも変動金利型か
・賃貸管理会社の選択基準
・相続税の節税効果や生前贈与を行う際の注意点
など多岐にわたりますが、それ以前の問題として
「ワンルームの本当の意味での収益率」について、
皆さんにご理解頂くべきではないかと思います。
収益性に関して、（僕は参加したことがないのですが、おそらく）
不動産会社主催のセミナーで話題になるのは
・グロスの収益率
・ネットの収益率
ではないかと思います、「グロスの収益率」というのは
・賃貸料÷（ワンルームの購入額+登記費用を含む諸費用）
で求められ、いわばこれは表面的な収益率です。
例えば皆さんが月当たり90,000円の賃料をもらったとしても、
すべて皆さんのお財布に入るわけではありません、実際には
管理費や修繕積立金、あるいは賃貸管理会社に支払う管理費、
さらには固定資産税や火災保険など・・・
このような諸費用を控除した後のお金が、皆さんの取り分です。
このように諸費用を控除した後の取り分、
これが即ちネットの収益であり、これを物件の購入費用
で割った値が「ネットの収益率」というわけです。
都内の築浅ワンルームの場合、「グロスの収益率」は大雑把に
いえば5％台の前半です。
これに対して「ネットの収益率」はと言いますと、
概ねそこから1％ほど下がり、ざっといえば4.2％±0.3％程度（注）
といったところでしょう。
注）築の深い物件ほど、逆に収益率は高まる傾向にあります。
ここまでは不動産屋さんのセミナーと同じですが、
問題はここからです。
ワンルームは土地と建物から構成されているのですが、
残念ながら建物は時間の経過とともに、老朽化してゆくことに
なります。
つまりワンルームを買った瞬間から、目に見えない
お金が皆さんのお財布から出てゆくわけです。
従って「ワンルームの本当の意味での収益率」を求める場合、
上記でいう「ネットの収益率」から、老朽化による価値の
減少分を差し引いて考える必要があるでしょう。
ではこの価値の減少分は、いったいどのようにして
計算すればよいのでしょうか。
先ほど申しましたように、ワンルームは土地と建物から
出来ています。築年数や立地などによって、両者のバランスは
異なりますが、都内の築浅物件というくくりで考えると、
大雑把にいって両者の比率は50対50程度と考えてよいでしょう。
例えばJR渋谷駅徒歩10分、都心の超一等地に立つ
築15年の築浅、価格が2300万円の物件ですと、
建物部分1150万円、土地部分1150万円といったイメージです。
当然ながら土地部分は償却しません、従って残る建物部分が
毎年老朽化し、時間の経過とともに価値が下がってゆくわけです。
仮にワンルームの耐用年数が60年としますと、上記築15年の物件は
向こう45年にわたって稼働するわけで、毎年定額で償却すると
考えるなら、建物部分の毎年の減価額は、約25.5万円（注1）と
計算できます。
注1）1150万円÷45年≒25.6万円
建物の購入価格は2300万円でしたので、毎年約1.1％（注2）の
割合で、このワンルームの価値は減少してゆくことに
なるわけです。
注2）25.5万円÷2300万円≒1.1％
従って「ワンルームの本当の意味での収益率」は
上記1.1％分だけ、この物件の「ネットの収益率」から下がると
見ておかなければなりません。
仮に上記物件のネットの収益率が4.2％だったとしますと、
この物件の本当の「意味での収益率」は3.1％（注3）
ということになるわけです。
注3）4.2％-1.1％＝3.1％
ワンルームには資産運用効果以外にも、相続制の節税効果や
贈与税の節税効果、それに資産の分散効果もあるわけで、
この3.1％という数字のみによって、投資すべきか否かを判断する
わけではありません。
それでも不動産屋さんがよく使う「ネットの収益率」は、
投資家の最終的な収益率ではないという点。
「本当の意味での収益率」は、そこから建物部分の償却を控除して
計算する必要があるという点を、しっかりとご理解いただく必要は
あると思います。
さてその前提で先ほどの3.1％です。
上記のようにこの3.1％は、すでに物件の老朽化という
マイナスの要素を控除済みの数字です、ここまで分解してあげれば、
例えば日本国債や企業が発行する社債などの債券と、
比較可能になるのではないでしょうか。
あとは売買の際の手間や費用、
地震や津波など天災のリスク、
ワンルーム特有のこれらのリスクや機会損失の可能性を、
どの程度に見積もって、上記3.1％から控除すべきなのか・・・
おそらくこんなところが購入可否の焦点になるでしょう。
日本の10年物国債の利回りは、現在僅かに0.4％程度に
過ぎずません、これと上記3.1％を比較したうえでワンルームを
買うべきか否か。
このような判断が求められるのではないでしょうか。
では今回はこのへんで。
(2015年5月26日）
■このコラムが一週間早くお手元に届きます
当社代表の田中が週に一回お届けする無料メルマガ「一緒に歩もう! 小富豪への道」
は下記からご登録いただけます。
「T's資産運用コラム」と同じ内容を一週間早くご覧いただけます、是非ご登録ください。
『まぐまぐ!』から発行していますので、ご安心ください。 |
