■気になる長期金利と住宅ローン
みなさんこんにちは。
ここのところ日本の経済は、
どうやら良い方向に向かっているようですね。
徐々にではありますが、賃金は上昇していますし、
企業の業績や設備投資にも拡大傾向がみえます。
原油価格の大幅下落もあって、インフレ率はゼロ近辺まで
落ち込んでいましたが、それもどうやら今が底のようです。
我が国の経済にとって、誠に結構なことではありますが、
一般に景気の拡大は金利の上昇を伴います。
貸す側にとっては好ましいことではありますが、
例えば長期の住宅ローンを変動金利で借りている人にとって、
金利の上昇は少し注意してみておいたほうがよいでしょう。
何しろリーマン・ショック直前の2006年以降、
我が国の長期金利は下げ続けていますので、金利の
上昇がいったいどのようなもので、私たちがどんな影響を
受けるのか、すっかり忘れてしまった人も多いのでは
ないでしょうか。
変動金利で住宅ローンをお組の方は、
「金利が上がり始めたら固定ローンに組み替えます」
とよくおっしゃいますが、実際にはなかなか難しいと
思います。
例えば今まで年利0.6％などといった低い変動金利で
お金を借りていた人が、年利1.7％の固定金利型ローンに
借り換えた場合、どのようなことが起きるのでしょうか。
以下のケースを想定してみましょう。
・借入額4000万円
・30年ローン、元利均等返済
・年利0.6％の変動金利
この場合、この方の毎月の返済額は約12.1万円で、
総返済額は約4370万円となります。
ではこの方が年利1.7％の固定金利ローンに組み替えた
場合はどうなるでしょうか、この場合毎月の返済額
は約14.2万円にあがり、総返済額は約5100万円に増えます。
つまり毎月の返済額が約2.1万円高くなり、
なおかつ総返済額が730万円ほど上がるという選択を、
この方は迫られることになるわけです。
住宅ローンをお組みになる場合、皆さん結構メいっぱい
ローンを組まれる方が多く、このように途中で
返済額を増やすのは、容易なことではありません。
結果的に固定金利ローンへの組み替えは行われず、
そのまま変動金利で返済を続けるケースが多いのではないで
しょうか。
冒頭のように我が国の経済も数年ぶりに良い方向に
動きはじめていますが、やはり気になるのは金利の上昇です。
長期金利の代表選手である「10年物日本国債の利回り」が、
今年1月に史上最低の0.2％割れを記録しましたが、今から
振り返れば、そこがどうやら底だったようですね。
その後上昇に転じ、本日（7/2）は0.5％を上回る
水準で推移しております。
日銀が大量に日本国債を買っていますので、ここからさらに上昇し、
年内に例えば0.7％、あるいは0.9％といった水準まで騰がるとは
思えません、ただし日銀も未来永劫QEを続けるわけでは
ありません。
いずれ市場からの国債購入は停止しなくてはならない
わけです。
日銀という巨大な買い手がいなくなったとき、
国債の利回りはどう動くのでしょうか。
買い手が少なくなった国債の価格は下がり、
一方で国債の利回りは上昇いたします。
注）債券の価格と利回りは反対方向に動くのです
10年国債の利回りの上昇は、おおざっぱにいってしまえば
長期金利の上昇と同義です、つまりいずれ日銀がQEを停止する
ことを見越し、金利はさらに上昇し続ける可能性が
高いといってよいでしょう。
ではこの日本の長期金利。いったいどこまで上がる
のでしょうか？
よく「金利は、その国の経済の体温を表す」などと
いいますが、うまい言い方だと思います。
新興国のように成長途上にある国の金利は高く、
日本や欧州のような成熟した国や地域の金利は低いのが通例です、
おそらく資金を必要とするエネルギーが違うからだと僕は思います。
そのような観点で言えば、我が国の長期金利が、
リーマン・ショック直前の米国のように5％をつけるかといえば、
それはちょっと考えられないような気がいたします。
我が国のリーマン・ショック前の値、いいかえれば
2％前後がせいぜいではないでしょうか。
では仮に10年国債の利回りが2％程度まで上昇したと
すれば、ローンの金利はどの程度まで騰がるのでしょうか。
例えば長期固定ローンの代表である「フラット35」の金利は
3.2％程度（今は1.6％ほど）になるのではないかと思いますし、
変動金利なら2.5％（今は低いところで0.7％ほど）あっても
不思議はありません。
ではこれをさきほどのケース
・借入額4000万円
・30年ローン、元利均等返済
にあてはめてみるとどうでしょう。
金利が0.7％から2.5％まで上昇した場合の、
月々の支払額は12.3万円から3.5万円増えて、15.8万円
になります。総支払額は4440万円から5690万円に
アップです。
すでに変動金利で住宅ローンをお組みの方や、
これから変動金利ローンを活用して住宅の取得をお考えの
方は、このような金利の上昇を見越したうえ、月々の
支払額を多めに見積もって生活設計をお立てになる
ことをお勧めいたします。
住宅ローンをお組みの個人の方だけではなく、医院を経営されて
おいでの医師や歯科医師の方も、同様の考え方が
必要ではないでしょうか。
では今回はこのへんで。
(2015年7月2日）
■このコラムが一週間早くお手元に届きます
当社代表の田中が週に一回お届けする無料メルマガ「一緒に歩もう! 小富豪への道」
は下記からご登録いただけます。
「T's資産運用コラム」と同じ内容を一週間早くご覧いただけます、是非ご登録ください。
『まぐまぐ!』から発行していますので、ご安心ください。 |
