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不動産の節税効果

みなさんこんにちは。

2週にわたって不動産のお話をしてきましたが、
今回は不動産購入による節税効果についてお話ししたいと思います。

まず以下のようなケースで考えてみたいと思います。

◇ご家族関係

お母様とお子様二人(長男Aと次男B)

◇お母さまがお持ちの資産(ケース1)

自宅(相続税評価額:2000万円)
現預金:1憶円
株式および債券:5000万円
負債:ゼロ

では上記(ケース)で相続税の計算をしてみましょう。

このケースでお母さまに万一のことが起きた場合、
AさんとBさんが支払う相続税の合計は2440万円になります。

では仮にこのお母さまが、生前に都心のワンルームマンションを
一戸2500万円でお買いになっていたとすれば、
どの程度の節税効果があったのでしょう。

以前もお話したことがありますが、土地に対する相続税は、
国税庁が発表する路線価に従って計算します。

一般に都心ほど時価に対して路線価が低く算定される傾向が強く、
相続税の計算上これは有利に働きます。

さらに投資用ワンルームマンションの土地部分には、
20%の評価減がありこの点でも有利に計算されます。

一方で建物は、固定資産税評価額で計算されますが、
これは時価に比べ一般的に50%程度低く設定されています、
さらに賃家としての評価減30%が適用されますので、
ダブルの評価減効果があります。

つまり上記のように特に都心の案件では、土地部分・建物部分とも、
買値に対してずいぶんと低く計算されるのです。

どのくらい有利かといいますと、例えば東京都心のワンルームマンションでは、
購入価格に対し、わずか1/3ほどまで相続税計算上の評価額を
下げることができます。

先ほどの例を使って具体的に申しますと、
お母さまが生前にお買いになった都心のワンルーム2500万円は、
相続税の計算の際にわずか800万円ほどに圧縮できるこいうことです。

ではワンルームマンションを、生前に2500万円でお買いになった
という前提で、相続税を再計算してみましょう、

このケースでは、まず現預金が2500万円減って7500万円になる一方、
ワンルームマンション2500万円が加わりますので、以下のように
なります。

◇お母さまがお持ちの資産(ケース2)

自宅(相続税評価額:2000万円)
現預金:7500万円
株式および債券:5000万円
負債:ゼロ
ワンルームマンション:時価2500万円(相続税評価額:800万円)

このケースの相続税を計算をしますと1930万円になりました。

先ほどの何も対策をしない(ケース1)の場合、相続税支払い額が
2440万円でしたので、510万円の節税ができる計算です。

注)2440万円−1930万円=510万円

では母さまが生前に、あと2つワンルームマンションを
お買いになっていたとすればどうでしょう。

このケースでは、現預金がさらに5000万円減る一方で、
ワンルームマンションも同額増えますので、
以下のようになります。

◇お母さまがお持ちの資産(ケース3)

自宅(相続税評価額:2000万円)
現預金:2500万円
株式および債券:5000万円
負債:ゼロ
ワンルームマンション:時価7500万円(相続税評価額:2500万円)

この場合の相続税は1160万円と計算でき、
何も対策をしない場合と比べると、相続税は半分以下です。

注)1160万円÷2440万円≒47.5%

しかもお母さま御存命中には、
定期的な家賃収入を得ることもできます。

年金頼みのお母さまにとって、
おそらく毎月入ってくる家賃は、
きっと心強い収入になるに違いありません。

あまりお若い方は関心をお持ちではないと思いますが、
僕のような年齢になってくると、両親の生活費のことや
相続税のことが気になってきます。

そのような方にとって、
不動産は一つの解決策になると思います。

 

では今回はこのへんで。

(2019年6月5日)




 




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