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私のラスベガス不動産購入体験記 （東京都在住 38歳 女性）
私がラスベガスの不動産に興味を持ち、購入し家主に至るまでをちょっとお話させていただきます。
私が海外の不動産に興味をもったのは、リーマン・ショックから１年ほどたったころだったと思います、私は普通の主婦ですが、あちこちの銀行や証券からいわれるまま投資信託を買い、気がつけばリーマン・ショックで半分ほどに減ってしまっていました。とても焦りました。そこで今までどおりに投信をもっていても、このさき大丈夫なのかと考えて、それからあちこち自分で調べ始めました。
最初の頃は株や金など、それから少しずつ勉強しているうちに海外の不動産に興味をもつようになりました。
サブプライムローン＋住宅バブルがはじけアメリカの住宅価格は急落。でも先進国の中で最も出生率が高い国の一つで、移民数も多いために人口が増え続けている。その上、日本人と違い家や土地に執着せず、移住するお国柄の人達。加えて、税率が州毎に違い税制面で有利な州が存在する。
⇒ 増え続ける人口を背景に、経済回復と共に土地が開発され、土地の価値が上がる！
その原理は素晴らしい！と思うと共に、「じゃあ、普通の家やコンドミニアムはどうなの？」、「ノンリコ（買った不動産を手放すことにより、残りの住宅ローンの返済義務がなくなるという日本と真逆の住宅ローンシステム）だし、家を購入できない人達はどうしてるの？値段が下がった家は誰が購入してるの？」から始まりました。
2010年10月、カナダ人はカナダドル高も後押しし、今までウィンターホーム（セコンドホーム）購入先として人気があったアメリカのアリゾナ州フェニックスからネバダ州ラスベガスに移しているとのニュースを聞きました。そして、中国人の投資先としてラスベガスが人気になっており2010年10月時点での投資額は前年比5倍になっていることも知りました。
さて、もっと調べてみよう！
そこで、データを調べつつ、同年12月に思い切って渡米。1週間ほど滞在し現地を調べました。もちろん、カジノもショーなどのエンターテイメントも楽しみながら。そこで知り合ったのが不動産アドバイザーの西坂さんです、年齢も近く同性ということもあって、とても意見があいました。
結果、分かったことは、
- 確かに多くのカナダ人による不動産の買い物が活発だし、探しに来てる！
- カジノはこんなに景気後退していても全米のみならず世界中の人が集まってきている。
- 「ギャンブル＝悪いイメージ」が強いラスベガスだが、夜中でも女性一人で外を歩けるほど安全な町だった。
- 住宅価格が全米で最も下がったのがラスベガス。ピーク時の約1/4に！＋管理しやすい築浅物件が多い！
- 買いたい人は多く、ローンを組めている人も多いが、銀行は“現金で購入する人達”を非常に好み、優先的に現金購入者に売っている。
と、言うことは。。。住宅価格がピーク時の１/４まで安くなっていて、しかも円高！
⇒ もしかして日本人である私にとって、一生に一度の購入チャンス？ 日本の不動産とは違って、将来の値上がりも期待できるし。。。じゃあ、買ってみよう！！！
西坂さんにも相談にのってもらい、私はこんな感じの不動産をさがすことにしました。
■ 不動産選びのポイント
- ラスベガス不動産
- 予算は〜1,500万円ぐらい
- 自分の目的にあった物件は何か？月々のキャッシュフロー？売却時のキャピタルゲイン狙い？
- ホテルコンド？、タウンホーム（コンドミニアム）？、それとも戸建て？
- 賃貸と管理は？
私の生活パターンに合った不動産は、月々のキャッシュフローが見込める地域のタウンホーム（コンド）で修理等の費用があまりかからない築浅物件、もしくは自分も宿泊できるのみならず管理の心配をしなくてもよく、そして5年後に売却した場合のキャピタルゲインが期待できる「ホテルコンド」が合っていると思いました。
前者のタウンホーム（ある地域限定）は、まだ値が下がる傾向に。それとは反対に後者のホテルコンド（この場合、立地条件が抜群に良いMGMのホテルコンドです）は既に底値をつけ、現在値上がりし始めたばかり。
全米全体でも価格が上がってきている物件は数少ない中、値上がりが見られるというのは。。。人気の度合いが分かるかと思います。
では、購入方法は？
西坂さんに紹介してもらった現地不動産業者によると、
≪以前は、30%の頭金で外人でも書類審査無しで住宅ローンを組めたのですが、今は完全にムリ。
銀行差押え物件が多く、現金購入者からオファーを受けた場合、即答でディールがクローズしています。≫
これが、ラスベガス不動産購入者のほとんどがカナダ人や中国人である理由の一つです。
ローンを組めた米国人がオファーを出して返答を待っている間に、現金購入希望者が出てくると持っていかれているのです。
もちろん、銀行はそうは答えません。でも実際に不動産業者の方が、何度も経験していると聞きました。
不況の時の「現金」は、やっぱり強い！
次に考えなくてはいけなかったのが賃借人と物件管理はどうかです。
西坂さんによればまず質の高い賃借人に入居して頂くには、エリアが良いことが一番。そして、物件自体が綺麗に保たれていることも大事とのこと。と、言うことはエリアを絞り込める。
さて、テナント選びですが、日本のように入居者の情報を収集して選び、その上、保証人をつけるという選び方ができないと聞きました。
賃料も銀行口座引き落としなどは無く、チェック（個人の銀行口座小切手）を送ってもらうか取りに行かなくてはならないのがアメリカ不動産の実情でした。
私はアメリカからみると日本に住んでいる外人投資家です。良い物件を購入することよりもその後の管理が一番心配です。
私の身になって代わりに賃借人をチェックし選び、そして月々の家賃をしっかり集金してくれるようでないと、ゆっくり寝てもいられなくなってしまいます。
賃借人選びと管理こそが一番重要なポイントであり、最終的にはそれが収入に影響してきます。
でも、質の高い賃借人の選択方法を心得ている西坂さんのアドバイスのおかげで、物件決定へ進めることができました！
不動産は世界各国どこでも同じだと思いますが、「ロケーション！ロケーション！ロケーション！」が全て。加えて北米では、特に「学校区が良い」ところに質の良い住人が集るようです。言い換えれば、学校が先にあって、そこへ人が移り住んで来るのです。
私の生活パターンに合い、上記の諸々の問題を解決しているラスベガス不動産の選択肢は以下の2つに絞り込まれると思いました。
- 住人の質が高く、学校区が良いエリア内の2〜3ベッドルームタウンホーム、1台分の車庫付き（日本でいうところの2〜3LDKマンション）。しかも築浅な物件。テナント付きオーナーチェンジならなお良し。
- ピーク時価格が68万ドルだったが、今は4分の1近くまで安くなっている。オーナーもいつでも宿泊できて、尚且つ今後の値崩れがしにくい高級ホテルコンド。その中でも最も立地条件が良く、ブランド名が名高いMGMホテルコンド。
カジノや世界一流のショー、グランドキャニオン。そして今やあのニューヨークを抜いて貿易ショーで全米１位で、絶え間なく全米のみならず世界中の旅行者が集まってきている。
まずはキャピタルゲイン狙いでいこうと決めて、思い切ってオーナーになりました。いまはとても満足しています。
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